化解房地产库存,与化解产能过剩一起,名列中央经济工作会议部署的五大任务。“要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革,把去库存作为房地产工作的重点,建立购租并举的住房制度。”陈政高给出的措施是全方位的:大力发展住房租赁市场,推动住房租赁规模化、专业化发展。进一步用足用好住房公积金。

2016年非限购城市如何“去库存”

前不久召开的中央财经领导小组第十一次会议上,习近平着重提到了全国民众都关心的两个市场:楼市和股市。关于楼市,习近平表态:“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”几乎同时,李克强总理也发表了类似观点。

先来看看国家统计局发布的最新数据:2015年11月尽管全国商品房销售面积同比增速从10月的5.5%升至8.6%,房屋新开工面积同比增速从10月的-24.5%升至-20.9%,但房地产开发投资从10月的-2.9%继续降至-4.5%,100个大中城市数据显示成交土地规划建筑面积继续下降。除商品房销售仍相对良好外,11月房地产数据继续低迷,尤其是房地产投资出现加速下行。

很明显,在宏观经济触底、经济大环境并不乐观的市场背景下,官方希望通过“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”的举措帮助提振中国经济。

为此,去年至今,楼市已经出台取消限购、降低首套首付比例、降低二手房交易门槛、公积金贷款政策等等,甚至下半年以来央行连续3次“双降”,从去年至今,央行累计6次降息5次全面降准。本次习李表态之后,预计2016年楼市“救市”去库存大门将继续敞开。

那么,2016年非限购城市的地方政府还有哪些底牌可以“救市”?从目前楼市发展特征来看,以下八大措施极有可能会在非限购城市执行(半数以上二线城市、大部分三四线城市)。

一、降首套首付:通过下调首套房首付比例,可以降低购房者入市门槛,适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量,缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力,同时使房价保持相对稳定的发展态势;

二、降准降息:虽然已经有6次降息5次降准,但由于国内外经济形势及货币政策变化走向等因素,预计2016年仍然有1-2次降息,降息幅度在0.5个点左右,降准也有机会,大约在1个点左右;

三、楼市税费补贴类政策会进一步落地,同时,首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持:加大各类财政补贴,将在补贴的幅度和范围方面进行调整。如近期传言的对农民工购买首套房的税费减免政策、个税抵扣房贷利息等措施,当然,也可以针对首套购房者采取减免契税、政府性基金补贴利息等财政优惠;此外,银行应明确支持首套房贷,给予利率打折优惠;

四、加强货币补贴:进一步加大棚户区改造的力度,补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴),而非异地分配住房(实物补贴)。被拆迁居民通过获得的货币补贴购买市场中的商品住宅,达到楼市去库存的目的;

五、住房抵押贷款资产证券化(MBS)和公积金资产证券化进一步推进:通过MBS和公积金资产证券化进一步推进,盘活存量房贷资源,增加房贷市场流动性,对于当前楼市去库存来讲也是一件有利的消息;

六、鼓励人才购房政策:针对人才类的购房落户政策已不再新鲜,2015年以来,不少城市出台鼓励人才购房的相关措施,预计2016年各大城市仍然会有明确针对人才类购房落户的相关规定;

七、将户籍制度与购买房产(新闻 新房 论坛 微博 )(新闻 新房 论坛 微博 )直接结合:尽管当前农业户口与非农业户口已经取消,但对于大中城市而言,尤其是省会城市而言,要想在这个城市落户,还有一定条件限制,这些城市极有可能在此时出台将户籍制度与购买房产直接结合的相关政策,以适度刺激当地房地产市场需求,带动市场成交量回升;

八、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免:通过对特定产品类型楼盘,比如精装修的、绿色建筑项目,90平方米以下户型的成交给予契税减免的优惠,这样也激活一部分市场成交量。 

“互联网+金融+房地产”:是否楼市去库存良方?

"地产和金融天生是双胞胎,他们之间谁也离不开谁,没有金融就没有地产。反过来说,没有地产金融也会难以经营。金融和房地产之间一旦出现破裂,就会影响到国民经济的健康发展。在世界范围内发生的许多次经济危机,都是地产和金融这两个主要行业之间关系扭曲所致。所以要狠抓房地产去库存,不要让房地产把金融拖垮,这是当前重要任务。"

地产商们正在绞尽脑汁,探索各种去库存路径。

有的地产商正在大量招募销售人员,提高提成比例,降低销售价格,但这样的“笨”办法所带来的后果是:销售成本急剧上升,销售利润急剧下降。另有地产商在开动脑筋,尝试与搭乘互联网金融平台,用“巧”办法去库存。

不久前召开的中央城市工作会议指出,2016年经济社会发展五大任务之一就是房地产去库存。对于房地产行业而言,能否去库存轻装减负,2016年是关键。

“房地产行业,只有与金融和互联网行业抱团搭伙,才能安然度过去库存大战所带来的危机。”这是日前在京举办的地产财富会上,记者听到地产大佬和金融大佬们表达的共同心声。他们认为,通过“互联网+金融+房地产”模式去库存为行业大势所趋。他们更相信,互联网时代的金融将重构地产行业的辉煌,“关键就看这套模式你会不会玩,玩得转不转”。 “互联网+金融+房地产”的尝试

链家金融副总裁兼CEO魏勇表示,作为民间地产中介机构的链家,其刚推出数月的金融服务,已经对促进行业去库存发挥了积极作用。

魏勇表示,链家金融主要是服务于在链家交易业务中一些比较特殊的领域,主要包括四大业务:产权服务、资金托管、银行按揭、过桥融资。其中,资金托管业务和过桥短期融资已经搬到了互联网上。

通过对互联网金融的实践与运用,魏勇得出了这样的体会:互联网金融是非常神奇的东西,未来能带来哪些更多更新的变革,还有待人们继续探索。但就目前而言,互联网金融已经能够有效缓解房屋交易过程中的一些“痛点”。

能够解决掉买房过程中的“痛点”,对于客户而言,十分有利于资金周转,对房地产商而言,则能够有效缓解库存压力。那么,有没有一种产品能够帮客户还掉原来的贷款并有充足资金购买新房?

魏勇透露,有一种叫做“过桥融资”的理财产品可以有效解决这个问题,即:当业主有之前的银行贷款没还完,正在到处借钱还款,而又苦于银行贷款从审批到放款需要一个周期让他难以等待,这时链家可以通过“短期过桥”方式把钱借给业主。然后链家再把这笔过桥资金额度做成理财产品并搬到网上,让有闲钱的人可以在网上购买这个产品,一旦产品售出即可把所得资金贷给需要钱的人,通过这样的撮合交易,大大加速了资金流动效率,也使得信息对称,并大大降低了交易成本。通过这个平台,链家理财在2015年的成交金额达到130亿元。

为了有效解决互联网金融支付的安全问题,链家也做了一些尝试,首先,通过互联网支付,解决在买卖交割房屋资金时的安全性问题。让客户把钱放在互联网平台上,链家作为第三方进行监督,等业主过完户了把钱给业主,如果由于各种原因交易实现不了,就原封不动把钱退给客户。

如果说,魏勇仅仅作为中介所谈经验还不能完全代表房地产行业,那么当代置业执行董事兼总裁张鹏则对“互联网+金融+房地产”的游戏方式有了更深层次的领悟,他希望更多房地产公司与互联网金融公司有效嫁接在一起,并认为二者有效嫁接将使得去库存问题迎刃而解。

“我们一直在思考怎样把房地产轻资产化,怎样和互联网更深结合。”张鹏透露,当代置业正在尝试把健康人居室内的恒湿恒温和空气净化体系拿来做股权众筹,目前已取得十分理想的效果:在京东金融上募集了1200万元。按照“互联网金融+地产+社区服务+健康人居”的思路,当代置业还打造了一系列新型金融衍生创新产品。在刚刚过去的2015年,当代置业推出了两款互联网金融产品:无忧我房,做房地产众筹,在拿预售证前就可以融到钱和客户;产业基金,把上下游企业集中起来做GP和LP,已经融到了10亿元。

金融大数据与地产达成默契

互联网金融让地产商们心动,而地产商们的一举一动也在左右着金融老总们的视线。金融家们和智能大数据专家们已经摸准了,开发商们如今最大“痛点”就在于如何尽量快、尽量多地去库存,为此,他们有针对地跟拍设计了诸多方案,尽量与开发商们达成默契。

汇联金融董事局主席郑伟京坦言,汇联金融的业务分为资产管理、互联网金融和融资租赁,而这三大板块主要还是围绕地产商需求而产生的,简言之,房地产是资金密集行业,汇联主要解决前期的同股同权和后期的投资去库存,而解决方案包括资产基金、购房宝、首付贷(降低购房门槛)以及汇联e家做社区平台等等。以上这些统统被誉为“为满足开发商和业主需求而构造的商业模式”。

京东智能国际业务部总监林志彬认为:开发商们的最大需求是前期拿地、后期销售,这些都是长期需求。只要找到金融、互联网、大数据在房地产领域里最重要的趋势,就能发现其中最大的机会。

林志彬认为,大数据对于整个国家的去库存战略有指导意义,因为一方面可以帮助我们了解整个国家的群体消费趋势和消费习惯;另一方面,可以通过大数据所产生的一些固有的东西来帮助客户对他们进行消费指导。

德勤中国合伙人金建在观察聆听了开发商和金融专家们对于去库存的意见之后,则以学者眼光,大胆阐述了互联网金融和地产之间的关系。

金建认为,地产和金融天生是双胞胎,他们之间谁也离不开谁,没有金融就没有地产。反过来说,没有地产金融也会难以经营。国家之所以迫切地清理库存问题,而且把房地产问题拿到城市工作会议上作为一个重大事项来讨论,就是因为过高的库存有可能危害国家金融安全。金融和房地产之间一旦出现破裂,就会影响到国民经济的健康发展。在世界范围内发生的许多次经济危机,都是地产和金融这两个主要行业之间关系扭曲所致。所以要狠抓房地产去库存,不要让房地产把金融拖垮,这是当前重要任务。

另一方面,金融行业也要加强自身风险防范与控制。金建认为,新兴的互联网金融,其实质还是金融,是建立在人与人之间的信用关系之上的,并通过互联网把各种信用关系进一步扩大延伸。没有信任关系,没有信用制度,那就不存在金融。相信一个强大而先进的金融体系,能够为房地产行业的改革提供强有力支持。

棚改助力楼市去库存 多地酝酿政策组合拳

多地酝酿降税、补贴、租售并举等政策“组合拳”

棚改货币化安置助力楼市去库存

一些省份2016年货币化安置比例提高到50%以上

2016年伊始,多地打响房地产“去库存”攻坚战。《经济参考报》记者了解到,多地将推出包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策,住房保障提高货币化安置比例或成为去库存的有力支撑。

从目前中央和地方提出的措施看,去库存的方向一个是要加快农民工市民化,满足新市民住房需求;另一方面,则要挖掘原住民的购房潜力。对此,多地正在酝酿房地产去库存一揽子政策。以内蒙古为例,该自治区正在研究制定去库存的具体政策措施,将在简政放权、减税降费、金融扶持、合理确定最低工资标准等方面打出一套政策“组合拳”。

记者从住建部官网获悉,住建部部长陈政高在近日召开的全国住房城乡建设工作会议上表示,2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革,把去库存作为房地产工作的重点。其中,建立购租并举的住房制度。大力发展住房租赁市场,推动住房租赁规模化、专业化发展。并进一步用足用好住房公积金。

值得注意的是,在一系列房地产去库存举措中,提高货币化安置比例,减少建设量,将成为今年地方“去库存”的主要手段。

据了解,自2014年年底以来,从取消限购、取消限贷,到降息、降首付,再到补贴,中央和地方出台了一系列政策,但去库存成效甚微。业内人士指出,其原因在于新建及待建住房库存高企,难以达到理想的去化速度。

陈政高指出,2015年,棚户区改造开工580万套,创造了历史新高,货币化安置比例达到28%,对去库存发挥了重要作用。

因此,2016年将继续推进棚改货币化安置,努力提高安置比例,明年新安排600万套棚户区改造任务。实现公租房货币化,通过市场筹集房源,政府给予租金补贴。

《经济参考报》记者了解到,目前,云南、安徽、内蒙古等省份以及济南等城市都明确指出,力争2016年货币化安置比例提到50%以上。

目前,河南省新郑市正在试点购买商品房转安置房方式“去库存”。新郑市住房保障和房地产管理中心相关负责人表示,试点政府购买商品房转安置房,政策推行以来成效初显。截至目前,新郑市已投入7亿元购买了1800多套商品房,接下来将再购买5000余套。

安徽省住建厅也表示,积极推进政府组织棚改居民购买商品房安置方式。安徽省住房和城乡建设厅住房保障处处长钟治峰表示,棚改货币化安置具有缩短安置周期、满足群众多样化需求等优点,特别是在当前房地产市场不景气的情况下,对于消化商品房库存、稳定房地产市场具有重要意义。

此外,云南省近日发布了《关于做好棚户区改造货币化安置工作的指导意见》,指出可采取政府集中购买在建或已建成普通商品住房作为棚户区改造安置房;也可搭建房源信息平台,引导棚户区居民自主选择购买;对已有住房且本人自愿不需要安置住房的棚户区居民,直接给予货币补偿。同时明确,政府购买商品住房进行安置的房源,应以存量普通商品住房为主,购置价格不得高于所在区域同类普通商品住房的平均价格。

重庆方面则提出力争2016年城市棚户区改造货币化安置比例达到85%。截至2015年10月底,重庆市累计完成城市棚户区改造681.02万平方米、5.93万户。其中,1至10月,已签订补偿安置协议2.35万户,货币化安置1.93万户,货币化安置率为82.11%,高于全国平均水平。

不过,业内人士指出,虽然货币化安置能够有效去库存,但并非一蹴而就。钟治峰表示,棚改货币化安置主要有三种方式,一是直接货币补偿,二是政府组织棚改居民购买商品住房安置,三是政府购买商品住房安置。这三种方式各有利弊,其中直接货币补偿方式见效快,但是政府财政即期支付压力大,同时不能有效帮助消化存量商品住房;政府购买商品房安置,能较快完成国家下达的目标任务,但是由于统一购买的商品房在地段、户型、楼层上存在差异,可能出现棚户区居民不愿意选择安置的现象,导致部分商品住房空置。

化解房地产库存需制度创新

从国家统计局2015年1至11月全国房地产开发和销售情况统计数据中,可以发现两个让公众难以理解的市场现象——新建商品房销售量价齐升、开发商却持续减少新增供给;在开发商新增供应活动放缓、购房者在金融税收等政策刺激下购买数量增加的情况下,商品房待售面积却同比增长。

这两个现象,实际上反映出开发商对未来市场信心不足,他们在努力降低存货水平,提高抵抗市场风险的能力。中央经济工作会议将“去库存”列为今年经济社会发展的五大任务之一,意味着房地产去库存已经从行业层面、企业层面,上升到了国家层面。

所谓房地产库存,是指房地产开发企业持有的待售新建商品房。关于我国房地产市场上到底有多少库存,目前存在许多讨论。国家统计局公布的“商品房待售面积”,指已竣工商品房中尚未销售的面积,截至2015年11月末,全国约有7亿平方米;住建部门统计的“月末累计可售面积”,指获颁预售或销售许可证但尚未销售的面积,目前全国该类库存约有22亿平方米至25亿平方米,且从理论上来说,包括上面提到的7亿平方米;国家统计局公布的商品房屋施工面积中,扣除已经预售掉的面积,剩余部分也被认为是房地产库存,目前全国该类库存约有45亿平方米至55亿平方米。

当然,还有更广义的理解,那就是开发商土地储备可转化为商品房的面积,通常又被称为房地产市场的潜在供给,目前初步估算约有50亿平方米至60亿平方米。

不同层次的库存,其经济含义存在很大差别甚至完全不同。如果仅仅从狭义的角度认识化解房地产库存,就必须做好加减法,放缓甚至暂停从潜在供给变成现实供给的进程。但是,既然将“去库存”作为2016年乃至今后一段时间的重要任务,就不只是“救市”那么简单,还有深层次的含义。

以人为本的高质量新型城镇化发展,必须消除城镇非户籍人口长期住房潜在需求向现实需求转换的制度障碍,需要落实户籍制度改革方案、深化住房制度改革、扩大住房保障覆盖范围。

房地产业需要将各种层次的潜在供给变为现实供给,在满足新型城镇化发展的同时,为国民经济持续稳定增长作出贡献。为此,需要通过发展租赁市场、企业兼并重组等,完善和优化产业结构。尤其是通过建立购租并举的住房制度,解除对住房租赁投资的限制,补齐租赁市场这个“短板”,给住房消费提供一个更加公平的租买选择环境。

总之,去库存一定要遵循创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,积极探索系统协调的、符合可持续发展要求的中长期解决方案,从而推动房地产市场持续稳定发展。 

楼市库存压力今年将缓解

据新华社电中国指数研究院近日发布的房地产市场“百城价格指数”显示,去年12月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10980元/平方米,环比上涨0.74%。特别是自2015年5月份以来,百城住宅均价已经连续八个月出现环比上涨。

同比来看,全国100个城市(新建)住宅均价较2014年上涨4.15%,涨幅较11月扩大1.22个百分点。按中位数计算,全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7037元/平方米,环比下跌0.37%,同比上涨1.44%。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价20624元/平方米,环比上涨1.14%,涨幅较11月份扩大0.15个百分点;同比上涨9.25%,涨幅较11月份扩大1.62个百分点。

中指院分析认为,预计未来阶段,随着中央层面去库存、稳楼市的相关部署在各地逐步落地实施,市场供求关系将得到有力调节,库存压力有望进一步缓解。(来源:腾讯房产)

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